房屋買賣代墊全攻略：賣房卡私設、過不了戶，錢怎麼接上？

房屋買賣代墊，講白話就是：房子已經談好要賣了，買方的銀行貸款也核下來了，但謄本上還掛著一筆民間私設或融資公司的設定，買方銀行說「前面那筆要先清掉、塗銷乾淨，我才撥款」，偏偏賣方手上拿不出這筆錢。這時候由我們先墊一筆短期資金，幫賣方把舊債清償、把設定塗掉，等買方銀行撥款下來，再從價金裡把代墊款收回來。

這篇我把我們實際跑買賣代墊的方式攤開來講：找上門的是誰、錢到底怎麼走、為什麼一定要有動撥單、交易哪一步最會卡、可以墊到多少、要花多少錢，以及什麼情況我們一定不接。

房屋買賣代墊是什麼？一張表分清楚它和二胎、轉貸的差別

很多人第一次聽到「代墊」，會以為是另一種借錢。其實它比較像接力賽中間那一棒：前一棒是賣方身上的舊債，後一棒是買方銀行的貸款，代墊負責把兩棒之間那幾天的空檔接起來。依我們的實務，代墊期間大約是 10～30 天，出資的是民間金主，收的是一筆代墊費，不是按月計算的利息。

它跟我們另一篇寫的〈二胎代墊塗銷〉是同一個邏輯，差別在後手是誰：二胎代墊塗銷的後手多半是「屋主自己要轉進銀行的新貸款」，房屋買賣代墊的後手則是「買方的銀行貸款與買賣價金」。

我常跟客戶這樣解釋：轉貸是「從 A 轉去 B」，代墊是「原本在 A，已經有 B 審核通過（銀行或買方的銀行），但 B 不會自己先出錢把 A 清掉」，我們就是先出錢把 A 清掉的那一方。

誰會來找我們做房屋買賣代墊？屋主最多，房仲反而少

實際上門的人，以屋主本人最多，房仲轉介的反而少。原因不難理解：房子上有私設，通常是屋主過去週轉留下來的，這件事屋主自己最清楚，也最急；房仲往往是在簽約後、代書調謄本時才發現，那時候屋主多半已經自己先找到我們了。

上門的屋主，大致是這幾種處境：

• 房子上有民間私設：過去向私人借錢設定了抵押權，現在要賣房，買方銀行要求先塗銷。
• 房子上有融資公司二胎：融資公司的清償證明比較慢出來，賣方又被交屋日追著跑，細節可看〈融資公司二胎塗銷全解析〉。
• 一胎加二胎加起來很重：價金扣掉銀行一胎後，剩下的錢不夠一次清掉後面的設定。
• 自己手上沒有現金周轉：理論上賣掉房子錢就有了，但「賣掉」必須先「塗銷」，塗銷又要先有錢，卡在中間。

補充一點：我們代墊主要是塗掉銀行以外的貸款，像民間私設、融資公司設定。賣方原本的銀行一胎，買方銀行通常可以自己處理代償，銀行之間不太需要我們介入。

為什麼銀行不肯先撥款？房屋買賣代墊要解的就是這個死結

買賣卡關的核心只有一句話：買方的貸款下來了，但要等賣方先把民間金主的貸款清掉，錢才會真正進來。

站在買方銀行的立場，它要的是一個乾淨的第一順位。如果謄本上還掛著別人的抵押權，銀行撥出去的錢就沒有保障，所以一定要求前面的設定先清償、塗銷。站在賣方的立場，他要拿到價金才有錢還債，可是價金要等銀行撥款才會進來。兩邊都在等對方先動，交易就停在那裡。

這段空檔如果處理不好，最直接的後果就是交屋延誤。買賣契約上有交屋期限，民間設定遲遲塗不掉，賣方可能面臨違約；買方那邊也可能因為撥款拖延而跟銀行重新約時間。我們進場的目的，就是讓這個空檔在幾天內被接起來。

房屋買賣代墊的錢怎麼走？動撥單＋履保專戶一次看懂

這是客戶最常問、也最需要講清楚的地方。我用一個示意例子說明：假設買方銀行願意核貸 1,000 萬，賣方謄本上前面的設定合計欠 900 萬，必須先清掉，銀行才肯撥款。

為什麼銀行款要全部先進履保？

履約保證專戶的設計，是讓買賣價金由第三方保管、依契約條件撥付，避免一方拿了錢不辦事。成屋履約保證是市場上的自願性服務，法令沒有強制，但在實務上相當常見。銀行款先進履保、再依動撥單撥給我們，對買賣雙方和我們三方都是最清楚、最有保障的路徑。

這個做法其實和內政部範本的精神一致。依內政部成屋買賣契約書範本（新北市政府地政局轉載）與成屋買賣定型化契約應記載事項，買方貸款時可以授權貸款銀行代為清償賣方原有的抵押貸款，並簽訂撥款委託書，讓貸款先撥入專戶清償原貸款、剩下的錢再撥給賣方；撥款委託書交付後，原則上不得撤銷或變更。差別在於範本處理的多是賣方原本的銀行貸款，而民間私設、融資公司設定要先有人出錢清掉，這就是代墊介入的地方。

為什麼一定要有動撥單？

因為代墊款的還款來源不在賣方口袋裡，而是在買方銀行的撥款裡。動撥單是買賣雙方共同同意「這筆撥款可以撥給第三人」的書面依據，我們就是靠它確保款項進履保之後，代墊的那一筆一定會撥回來。所以買賣雙方都要簽，缺一方都不行。

能墊到多少？房屋買賣代墊沒有固定上限，看買方銀行核貸

很多人以為代墊有一個固定額度上限。其實代墊金額沒有上限，真正的天花板是買方銀行願意核貸多少。只要買方銀行的估價與核貸額度確認了，我們就能墊到那個額度以內。

以我們的經驗，做過最高的案子大約墊到銀行估價的八五成。為什麼不是十成？因為銀行本來就不會全額貸款，核貸額度通常是估價的一部分，我們的代墊自然也不會超過那條線。

另外要注意央行的選擇性信用管制。依中央銀行 2026 年 9 月 17 日理監事聯席會議決議，自 2026 年 9 月 18 日起，自然人第 2 戶購屋貸款的成數上限由 6 成調高為 7 成；如果買方名下已經有房貸，銀行能核的成數可能就比較低，連帶影響能代墊的空間。這也是為什麼我們一定先確認買方的核貸金額，再談代墊。

交易哪一步最會卡？完稅，尤其是親屬之間的房屋買賣

買賣流程大致是簽約、用印、完稅、過戶、交屋。依我們的經驗，除了買方貸款之外，最容易卡關的是完稅這一步，而其中最麻煩的是親屬之間的買賣，例如二等親之間的房屋買賣。

親屬買賣為什麼會卡在國稅局？

依遺產及贈與稅法第 5 條，二親等以內親屬之間的財產買賣，原則上以贈與論；除非能提出已支付價款的確實證明，而且這筆價款不是賣方借給買方、或由賣方提供擔保向別人借來的。

換句話說，親屬之間賣房子，國稅局會先看你是不是「假買賣、真贈與」。買方要拿出資金來源與付款流程的證明，國稅局確認不是贈與之後，才能辦後續的移轉登記。依遺產及贈與稅法第 42 條，移轉登記時要附上贈與稅繳清、免稅、不計入贈與總額或同意移轉的證明文件。這一關文件準備不齊，時間就會一直拖。

其他買賣稅費：誰繳、在哪裡繳

土地增值稅這一塊，依土地稅法第 51 條，欠繳土地稅的土地在欠稅繳清前不得辦理移轉登記，它是由地方的稅捐稽徵機關核課，不是國稅局。賣方要先把增值稅繳完，過戶才辦得下去。

最常見的意外：對保後銀行說「水位滿了」

買賣代墊進場之後，我們最常遇到的狀況不是買方毀約，而是撥款延誤。這兩年銀行撥款的狀況比較不穩定，常見的情形是：買方都已經跟銀行對保了，銀行才回頭說房貸水位滿了，請客戶去找其他銀行。

這對買賣代墊特別傷，因為代墊已經進場、錢已經墊出去了。換一家銀行代表重新估價、重新審核、重新對保，時間至少再往後拉一段，代墊期間也跟著拉長。

所以我們在進場前會特別確認幾件事：

• 買方銀行的核貸是否已經正式下來，不只是口頭說可以。
• 撥款時間點大概在什麼時候，銀行有沒有提到額度或水位的問題。
• 交屋日與撥款日之間留了多少緩衝，太緊的話先跟買賣雙方講清楚風險。

房屋買賣代墊費用怎麼算？代墊費以外實報實銷

費用的部分我一向講得很直接，因為客戶最怕的就是被多收。

以示意數字來看：如果實際代墊金額是 300 萬，代墊費大約落在 18 萬到 30 萬之間。這筆錢換到的是交易如期完成、不用違約、不用賤價求售。划不划算，我都會在進場前跟客戶把數字攤開來算。

另外提醒，塗銷地政規費為什麼是 0 元、清償證明要等多久，我在〈抵押權塗銷全攻略〉有完整拆解，這裡不重複。

什麼情況我們不接房屋買賣代墊？

代墊是短期過橋，最重要的是錢墊出去之後一定回得來。所以下面這幾種情況，我們會直接婉拒：

• 買方貸款還沒確定下來：還在跑流程、沒有核貸結果，等於沒有後手，錢墊出去沒有出口。
• 買賣雙方不同意簽動撥單：沒有動撥單，銀行款進履保之後沒有依據撥給第三人。
• 房子已經被查封或假扣押：依土地登記規則第 141 條，查封、假扣押等登記未塗銷前，登記機關會停止與該權利有關的新登記，一般代墊塗銷流程走不下去。
• 外島、花東地區：目前暫不承作；雙北最佳，本島其他縣市可以評估。

賣方自保清單：簽約前先做這 5 件事

如果你知道自己的房子上有私設，而且準備要賣，我建議在簽約前先把這幾件事做好，後面會順很多：

如果你還在找代墊業者，也請先看〈如何辨識合法民間貸款公司〉，簽約前每一筆費用、每一個條件都要問清楚，不清楚就不要簽。

把交易接起來，靠的是確認與速度

房屋買賣代墊做的事情其實很單純：在買方銀行和賣方舊債之間，先把那筆錢接上。它能不能做成，關鍵不在於代墊方錢多不多，而在於後手確不確定、文件齊不齊、撥款會不會延誤。我們的做法是先把買方貸款、動撥單、履保路徑都確認清楚才進場，進場後就用最快的速度清償、塗銷、銜接撥款，讓交易如期完成。

房屋買賣代墊常見問題 FAQ

房屋買賣代墊是什麼？

房屋買賣代墊是賣房時，房子上還掛著民間私設或融資公司設定，買方銀行要求先清償、塗銷才肯撥款，而賣方手上拿不出這筆錢，由代墊方先出一筆短期資金幫賣方清償舊債、辦好塗銷，等買方銀行撥款進履約保證專戶後，再依動撥單撥還代墊款。它是 10～30 天左右的短期過橋，不是長期借款，收的是代墊費而不是利息。

買方貸款還沒核准，可以先幫我代墊嗎？

不行。房屋買賣代墊唯一的還款來源，就是買方銀行撥下來的貸款與買賣價金。買方貸款沒有確定核准、沒有確定的撥款金額，先墊出去的錢就沒有出口。我們一定要看到買方貸款確定下來，才會進場。

房屋買賣代墊最多可以墊多少？

代墊金額沒有固定上限，關鍵看買方銀行願意核貸多少。只要確認買方銀行的估價與核貸額度，我們就能墊到那個額度以內；我們做過最高的案子，大約墊到銀行估價的八五成。銀行通常不會全額貸，所以實際能墊多少，最後還是回到買方的核貸金額。

代墊的錢最後從哪裡還？

從買方銀行的貸款撥款還。實務上買賣雙方會簽動撥單，同意銀行把款項撥給第三人；銀行款項全部先進履約保證專戶，再由履保專戶依動撥單撥還我們的代墊款，剩下的價金才歸賣方。

房屋買賣代墊要付哪些費用？

主要是代墊費，行情約為實際代墊金額的 6%～10%，買方銀行撥款越快、比例越低。塗銷登記依土地法第 78 條免繳登記費；其他像代書、謄本等費用實報實銷，我們不另外加價。

親屬之間買賣房子，為什麼特別容易卡關？

因為依遺產及贈與稅法第 5 條，二親等以內親屬之間的買賣以贈與論，除非能提出已支付價款的確實證明，而且價款不是賣方借給買方或幫忙作保借來的。這一關要在國稅局處理完，取得相關證明後才能辦移轉登記，是我們實務上最容易拖時間的地方。

延伸閱讀：〈二胎代墊塗銷全攻略〉、〈抵押權塗銷全攻略〉、〈融資公司二胎塗銷全解析〉、〈土地買賣代墊全解析〉；或到鼎浚聯絡頁預約評估。

關於鼎浚

鼎浚國際有限公司｜專營房屋二胎、三胎、不動產貸款、代墊塗銷與民間／融資代償，擔保品以房屋、土地為主。本文內容由鼎浚店長依實際承作經驗口述整理，文中試算為示意，非特定個案。先確認買方貸款或後手撥款才進場，流程透明、費用講清楚。營業時間 9:00–18:00。

本文為一般性資訊整理，非法律或稅務意見。文中法規以撰稿時（2026 年 10 月）查得之現行條文為準，實務作法各稅捐機關、地政事務所、銀行容有差異；個案的費用、流程與可承作條件需依實際狀況評估，實際以主管機關規定、承辦方說明與正式合約為準。

資料來源

• 內政部成屋買賣契約書範本（新北市政府地政局轉載）
• 內政部成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（新北市政府地政局轉載）
• 中央銀行 2026 年 9 月 17 日理監事聯席會議決議
• 遺產及贈與稅法第 5 條
• 遺產及贈與稅法第 42 條
• 財政部稅務入口網－贈與稅問答
• 土地稅法第 51 條
• 契稅條例第 23 條
• 土地登記規則第 141 條
• 土地法（第 76、78 條）－臺北市法規查詢系統