急需大筆資金周轉？房屋和土地是你最有利的靠山，本文教您掌握不動產貸款 5 大申辦重點，一次解答房屋土地貸款怎麼辦，掌握不動產抵押貸款流程，最快 3 天就能取得資金！
房屋土地貸款，又稱為「不動產貸款」，是以房屋、土地作為擔保品，向銀行、民間融資申請借款的方式，只要名下擁有建物或土地，不論是自住、空屋、農地、持分地…等，都有機會申辦不動產抵押貸款，取得資金周轉。
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房屋土地貸款｜不同機構的評估標準不同
不動產抵押貸款的主要類型
想申辦房屋土地貸款，首先要了解有哪些不動產抵押貸款類型，不同的貸款種類，條件與額度也會有所差異，以下 4 種是實務中最常見的不動產貸款：
1. 房屋一順位貸款
這是最常見的購屋貸款形式，適用於購買新成屋或中古屋，借款人以該房屋作為第一順位抵押品，向銀行申請資金，如為首購族，名下沒有其他建物，核貸成數通常可達 7 至 8 成，利率相對較低，是貸款條件最優惠的一種。
2. 房屋二胎貸款
若房屋已經有第一順位貸款未繳完，但房屋尚有殘值可以運用，則可用同一個建物，再向金融機構申請「房屋二胎貸款」，額度與利率會依據房屋現值、第一胎餘額和借款人財力條件…等因素評估可貸額度，利率相較於房屋一順位貸款較高。
3. 土地貸款
名下持有土地（如建地、農地、持分地等），即時沒有登記建物，也可作為貸款抵押品，由於土地的流通性較差，銀行對貸款成數較為保守，額度也相對較低。
4. 民間融資貸款
當借款人不符合銀行審核標準（如：信用不佳、財力不足、負債比高等），或急用資金無法等待銀行 1 個月的審核期，則能考慮向合法的民間機構，申請房屋或土地抵押貸款，雖利率比銀行高，但申辦流程快速、文件要求簡單，適合急需資金或短期週轉需求者。
房屋土地貸款怎麼辦？
不論是向銀行或民間貸款機構申請不動產貸款，都需經過這一套基本流程，掌握以下 5 大步驟，讓過件更快速。
申貸的第一步，是確認您的房屋或土地「值多少錢」，貸款機構會依據不動產的地段、屋齡、坪數、使用分區、市場行情、剩餘價值…等進行專業估價。
- 銀行：估價較為保守，同時會考量個人信用狀況、還款風險。
- 民間融資：更著重於不動產的實際市場價值和變現性，估價相對寬鬆，可貸款額度較高。
申請房貸時，需提供不動產所有權及個人身份的文件，事先準備齊全，避免因佐證資料不足而被要求補件，延長審核時間，一般申辦房屋土地貸款所需文件：
- 屋主的身分證、第二證件
- 房屋土地所有權狀
- 建物、土地登記謄本
- 最近一期房屋稅單或地價稅單
如向銀行申辦，還需提供勞務合約、收入明細…等財力證明。
文件齊備後即可送件申請，房屋土地貸款怎麼辦的審核重點，會因貸款機構類型而異：
- 銀行（保守）：嚴格審核借款人的信用評分、負債比及還款能力證明，文件與個人條件是審核重點。
- 民間融資（彈性）：審核時間較短，重點在於不動產的擔保價值，即使借款人有信用瑕疵，或無法提供薪資收入證明，但只要不動產的價值足夠，仍有機會過件。
審核通過後，將進入簽約對保環節，應特別留意貸款利率、貸款期數、違約條款、還款方式、代辦費、手續費…等。
完成簽約，並到地政事務所辦理完畢抵押權設定手續後，貸款方即會依約定將款項撥入您的指定帳戶。
- 銀行： 流程較長，通常需要 7 至 14 個工作天。
- 民間融資：流程簡化，撥款速度極快約 1 至 3 個工作天，以【鼎浚國際】為例，在資料齊全且順利完成設定的情況下，最快可達當日撥款，讓您的資金即時到位。
民間貸款核准關鍵
相較於銀行對信用分數與財力證明的要求較高，民間貸款更重視實質擔保，掌握 3 大關鍵條件，更有機會順利取得資金：
1. 不動產地段與估值
民間貸款最核心的評估是以「不動產現值」為主，如多年前購買的建物升值了，貸款額度有機會比過往還高，而不動產所在的地段，也會影響到估值，如地點位於蛋黃區、交通便利處地段的不動產，未來可變現機率較高，故鑑價金額也會較高。
2. 借款人財務結構與信用
相較於銀行對「信用分數」的絕對要求，民間貸款對借款人的信用瑕疵容忍度較高，但仍會評估借款人是否有穩定收入來源、信用卡或其他債務是否有遲繳紀錄等，以判斷還款風險，如財務結構穩定，除了不動產可作為擔保品外，還有其他資產，也能作為財力證明的一部分。
3. 抵押順位與產權狀況
若不動產已設定一胎貸款，則民間機構會評估「剩餘擔保價值」是否足以承作二胎貸款，抵押順位越後面，代表風險越高，利息也可能隨之增加，另外，產權需為本人所有，如為多人共同持有，則需所有人同意抵押貸款，或僅以自己的份額來設定抵押貸款。
申辦房屋土地貸款的注意事項
無論您選擇銀行或民間融資管道，辦理不動產貸款時務必謹慎，避免落入不肖業者的陷阱：
勿輕信「保證過件」或「超低利率」話術
要求「事先收費」或「繳交存摺」要避免
確認契約是否有隱藏費用或高額違約金
選擇合法業者
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