房屋代墊
二胎要轉銀行、房子要賣、繼承要過戶，常常都卡在同一個死結：新的錢要等舊的設定塗銷才會撥下來，可是舊債又要先有錢才能清。鼎浚先墊一筆短期資金，幫你清償、塗銷，等後手撥款下來再收回，把交易接起來。
- 約 10～30 天短期過橋
- 代墊費 6%～10%
- 其餘費用實報實銷
- 先確認後手才進場
房屋代墊是什麼？
房屋代墊，是在房屋或土地交易、轉貸的過程中，由代墊方先出一筆短期資金，把你房子上既有的債務（民間私設、融資公司二胎、應繳的稅款）清掉，辦好塗銷，讓謄本恢復乾淨；等真正的後手（銀行新貸款、買方銀行撥款）下來，再從那筆撥款收回代墊款。
它不是另一筆長期借款。我常這樣跟客戶解釋：轉貸是「從 A 轉去 B」，代墊是「B 已經審核通過，但 B 不會自己先出錢把 A 清掉」，我們就是先出錢把 A 清掉、讓你順利走到 B 的那一棒。所以收的是一筆代墊費，不是按月計息。
也因為還款來源是後手撥款，代墊進場的唯一門檻就是：後手一定要確定。銀行核貸或買方貸款還沒下來，我們不會先墊。
- 前一棒：房子上的舊債民間私設、融資公司二胎、遺產稅等，必須先清償、塗銷。
- 中間這棒：鼎浚代墊先出資清償舊債、取得清償證明、送地政塗銷。
- 後一棒：確定的撥款銀行新貸款或買方銀行撥款下來，撥還代墊款，剩下的錢歸你。
| 項目 | 房屋代墊 | 房屋二胎 | 轉貸 |
|---|---|---|---|
| 用途 | 清掉舊債、接上後手撥款 | 用房屋增值部分取得新資金 | 把債務從 A 換到 B，換條件 |
| 資金期間 | 短期過橋，約 10～30 天 | 中長期借款 | 中長期借款 |
| 收費方式 | 一次性代墊費（約 6%～10%） | 利息與相關費用 | 利息與相關費用 |
| 進場前提 | 後手（銀行或買方貸款）確定核准 | 房屋估價與還款能力 | 新機構審核通過 |
代墊期間與費率為鼎浚實務經驗值，依個案與撥款速度而異。想用房子再借一筆周轉金，請看房屋二胎。
六種最常找我們代墊的情況
擔保品以房屋、土地為主。每一種情況的後手不同、卡關點也不同，點進去看完整說明。
哪些案子能做？哪些我們不接？
代墊是短期過橋，最重要的是錢墊出去之後一定回得來。所以進場前我們會先講清楚。
✔ 可以評估
- 後手已確定：銀行核貸通知、買方貸款核准，或買賣雙方同意簽動撥單
- 擔保品是房屋或土地（建地、農地、工業地都可評估）
- 房子上的舊債是民間私設、融資公司二胎、銀行以外的設定
- 繼承案：繼承人意見一致，需要先繳遺產稅才能辦登記
- 服務區域：雙北最佳，本島其他縣市可評估
✘ 我們會直接婉拒
- 沒有確定的後手：還在跑流程、沒有核貸結果
- 買賣雙方不同意簽動撥單
- 房地已被查封、假扣押（依土地登記規則第 141 條，未塗銷前會停止相關新登記）
- 前手設定超過後手可撥金額，代墊沒有出口
- 公同共有、繼承人中有人不同意
- 原住民保留地；外島、花東地區暫不承作
房屋代墊流程
以二胎轉銀行、房屋買賣為例。實際細節依後手銀行、履保業者與合約約定調整。
免費評估
提供謄本、目前債務狀況與後手資料（銀行核貸、買賣契約）。我們先看他項權利部有幾筆設定、設定給誰。
確認後手
確認銀行核貸金額、撥款時間點；買賣案由買賣雙方簽動撥單，同意撥款可撥給第三人。
書面報價簽約
代墊金額、代墊費、代書與規費怎麼算，全部白紙黑字寫清楚，不清楚就不要簽。
代墊清償舊債
款項直接付給原債權人。民間私設多在地政現場一手交錢、一手交件；融資公司結清後寄出清償證明。
送地政塗銷
拿到清償證明還不算塗銷，要送地政事務所辦塗銷登記。塗銷登記依土地法第 78 條免繳登記費。
後手撥款、結案
謄本乾淨後銀行撥款（買賣案先進履保專戶），撥還代墊款，剩下的錢歸你。
房屋代墊費用怎麼算？
客戶最怕被多收，所以費用我一向講得很直接：只收代墊費，其他實報實銷。
| 項目 | 金額或計算方式 | 說明 |
|---|---|---|
| 代墊費 | 實際代墊金額的 6%～10% | 依後手撥款速度與案件狀況而定，撥款越快比例越低 |
| 抵押權塗銷登記費 | 0 元 | 依土地法第 78 條免繳登記費 |
| 代書費、謄本費等 | 實報實銷 | 依實際發生，鼎浚不另外加價 |
示意：實際代墊 300 萬，代墊費約 18 萬～30 萬。代墊費率為鼎浚實務行情，個案以簽約時書面報價為準。
為什麼找鼎浚代墊？
先確認後手才進場
銀行核貸、動撥單、履保路徑都確認清楚才出資。對你來說，這代表代墊不會變成另一筆收不了尾的債。
代墊、塗銷一條龍
清償、取件、送地政全部可代辦，只要有清償證明就能處理。找我們代墊只收代墊費，塗銷程序不另加價。
卡關經驗多
融資公司清償證明延遲、銀行對保後說「水位滿了」、親屬買賣卡國稅局，這些我們都處理過，會提前幫你排好緩衝。
找任何代墊業者前，請先做到這幾點
- 不要把存簿、印鑑、權狀正本交給業者保管，所有流程最好親自陪同。
- 每一筆費用都要書面列明；合約寫清楚代墊金額、期間與還款來源。
- 可以採雙代書，各自確認文件，避免房子被莫名設定或過戶。
- 拿到銀行清償文件不等於塗銷完成，記得確認地政已辦好塗銷登記、重新調謄本看一次。
房屋代墊常見問題
房屋代墊是什麼？跟借錢有什麼不同？
房屋代墊是由代墊方先出一筆短期資金，幫你清償房子上的舊債（民間私設、融資公司二胎、應繳稅款等）並辦好塗銷，等銀行新貸款或買方銀行撥款下來，再從撥款收回代墊款。期間大約 10～30 天，收的是一次性代墊費，不是長期借款、也不按月計息。
還沒有銀行核貸，可以先幫我代墊嗎？
不行。代墊唯一的還款來源就是後手撥款，銀行核貸或買方貸款沒有確定下來，先墊出去的錢就沒有出口。也曾有客戶一胎、二胎要轉銀行，想先塗銷再去申請，這種沒有後手的情況我們不會先做。
房屋代墊要多久？
多數案件是 10～30 天的短期過橋。融資公司二胎因為清償證明要等 3～5 天，通常 10～15 個工作天完成塗銷；遺產稅代墊從代墊、完稅、繼承登記到轉二胎，多半在一個月內。會拉長時間的通常是銀行撥款延誤或完稅等前置作業，不是代墊本身。
房屋代墊費用怎麼算？
主要是代墊費，行情約為實際代墊金額的 6%～10%，看後手撥款速度與案件狀況而定。抵押權塗銷登記依土地法第 78 條免繳登記費；代書、謄本等其他費用實報實銷，鼎浚不另外加價。
最多可以代墊多少？
代墊沒有固定上限，天花板是後手願意撥多少。房屋買賣案我們做過最高約墊到銀行估價的八五成；土地因為銀行成數多在六到七成，可墊額度也大約在土地價值六、七成以內。最終以銀行確認的核貸金額為準。
代墊和轉貸差在哪？
轉貸是把債務從 A 換到 B，目的通常是換更低的利率或更長的期限；代墊是 B 已經審核通過，但 B 不肯先出錢清掉 A，由代墊方先把 A 清掉、讓你順利走到 B。想換利率是轉貸，需要有人先把舊債清掉才是代墊。
拿到銀行的清償證明，是不是就塗銷了？
還沒有。這是客戶最常見的誤會：銀行給的清償證明要拿到地政事務所申請塗銷登記，才算真正塗銷。另外，如果只有一胎且是跟銀行借的、之後還想跟原銀行再借，不一定要急著塗，可以先問清楚再決定。
哪些地區、哪些案子不接？
服務區域以雙北最佳，本島其他縣市可評估，外島、花東暫不承作。案件方面，沒有確定後手、買賣雙方不簽動撥單、房地已被查封或假扣押、公同共有有人不同意、原住民保留地，我們都不承作。
代墊與塗銷延伸閱讀
卡在舊債清不掉？先讓鼎浚幫你把帳對清楚
把謄本和後手資料傳給我們，先確認能不能做、要墊多少、費用多少，再決定要不要進場。鼎浚國際有限公司｜營業時間週一至週五 09:00–18:00。
本頁內容為一般性資訊，非法律或稅務意見；代墊期間、成數與費率為鼎浚實務經驗值，個案能否承作、費用與流程需依實際狀況評估，並以正式書面合約為準。