土地買賣代墊全解析：哪些地能墊、能墊到幾成？增值稅先繳才進場

土地買賣代墊，是賣方要把土地賣掉，買方的貸款也核下來了，但土地謄本上還掛著民間私設或融資公司的設定，買方銀行要求先清償、塗銷才肯撥款，而賣方手上一時拿不出這筆錢。這時候由我們先墊一筆短期資金，幫賣方清掉舊債、辦好塗銷，等買方銀行撥款後再從價金收回。

先講一句老實話：土地買賣代墊在我們手上比房屋少見很多。不是因為土地不能做，而是土地交易本身的貸款管道就比較窄。這篇我把土地和房屋到底差在哪、哪些地能做、能墊到幾成、增值稅和農地要注意什麼，一次講清楚。

土地買賣代墊是什麼？和房屋同一套邏輯，難度不一樣

土地買賣代墊的運作方式，和〈房屋買賣代墊全攻略〉是同一套：先確認買方貸款核准，買賣雙方簽動撥單同意銀行撥款給第三人，我們代墊清償前手設定、辦好塗銷，買方銀行款項全部先進履約保證專戶，再依動撥單撥還代墊款，剩下的價金歸賣方。

差別在於「後手」。房屋的後手是一般房貸，幾乎每家銀行都在做；土地的後手是土地貸款，願意做的機構少、成數也低。後手越窄，代墊能接的案子就越少，這是土地代墊最根本的限制。

為什麼土地買賣代墊比房屋少見？卡在買方的貸款

我們做代墊，唯一的還款來源是買方的貸款撥款。房屋買賣，買方可以找的銀行很多；單純的土地貸款就麻煩得多，實務上主要是土地銀行、農會、信用合作社這類機構在承作，一般商業銀行對沒有建物的土地普遍保守。

買方的貸款管道一窄，就會出現兩個連鎖反應：第一，很多土地交易乾脆不靠貸款，由買方自備現金，自然不需要代墊；第二，需要貸款的土地案，審核時間和成數都比房屋難掌握，代墊進場前要確認的東西也更多。

如果你是買方，正在找土地貸款，可以先看〈台北土地貸款 7 大常見問題〉與〈農地貸款指南〉，了解不同土地的貸款管道差異。

土地買賣代墊能墊到幾成？跟著買方銀行的六到七成走

土地的銀行貸款成數，依我們的經驗大約落在六到七成。代墊的額度不會超過買方銀行願意核貸的金額，所以土地案我們能墊的，也大約是土地價值的六、七成以內。

舉個示意例子：一塊銀行估價 2,000 萬的土地，如果買方銀行核貸六成，也就是 1,200 萬，而賣方土地上的私設合計 800 萬，那這 800 萬就在可以代墊的範圍內。反過來說，如果私設高達 1,500 萬，已經超過買方銀行能撥的金額，這筆代墊就沒有出口，我們不會進場。

處理時間方面，土地和房屋其實差不多，代墊期間多半在 10～30 天的短期過橋。會拉長時間的，通常不是代墊本身，而是買方貸款審核，以及下面要講的完稅與農地證明。

哪些土地可以做土地買賣代墊？只有原住民保留地不做

客戶常問：「我這塊是農地，可以嗎？」「工業地呢？」我們的答案很簡單：原住民保留地不能做，其他土地都可以評估。

為什麼原住民保留地不做？

依山坡地保育利用條例第 37 條與原住民保留地開發管理辦法第 18 條，原住民取得原住民保留地所有權後，如有移轉，承受人以原住民為限（政府指定的特定用途除外）。實務上也有法院見解認為，透過設定負擔讓非原住民實質取得使用，可能被認定為規避法律的脫法行為。

也因為這樣，原住民保留地的買方與融資來源都受到限制，後手不確定，代墊就沒辦法安全進場。

土地增值稅：我們只幫忙初算，要先完稅才進場

很多賣方以為代墊可以順便把增值稅也墊了。這裡要講清楚：土地增值稅我們只能幫忙初算，讓賣方先知道大概要準備多少；實際上代墊要進場，必須等賣方先完稅。

原因有兩個。第一，依土地稅法第 51 條，欠繳土地稅的土地，在欠稅繳清前不得辦理移轉登記，增值稅沒繳，過戶根本辦不下去。第二，依土地稅法第 5 條，土地有償移轉時，增值稅的納稅義務人是原所有權人，也就是賣方；這筆稅要由賣方自己處理清楚，才是一筆可以安全接手的交易。

還有一個常見誤會：土地增值稅是由直轄市、縣市的稅捐稽徵機關核課，不是國稅局。國稅局管的是贈與稅，親屬之間買賣土地時才會碰到（下面會講）。

農地買賣要多準備什麼？農業用地證明會影響時間

農地是土地代墊裡我們最常被問到的類型。農地買賣有一個房屋沒有的前置作業：農業用地作農業使用證明。

依農業發展條例第 37 條，作農業使用的農業用地移轉給自然人時，可以申請不課徵土地增值稅（土地稅法第 39 條之 2也有相同規定），但要先取得農業用地作農業使用證明書。依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法，證明書由直轄市、縣（市）政府核發，實務上多由鄉鎮市區公所受理，有效期間 6 個月。申請後要經過現場會勘，時間長短各縣市不同，會直接影響完稅與過戶時程。

另外，買方能不能貸到款，也和農地本身狀況有關：有沒有違規使用、地上有沒有未登記的建物、面積與地段如何，買方的貸款機構都會看。這些問題越早釐清，代墊越能準時進場。

親屬之間買賣土地，一樣要過國稅局這一關

和房屋一樣，二親等以內親屬之間的土地買賣，依遺產及贈與稅法第 5 條原則上以贈與論，除非能提出已支付價款的確實證明，而且價款不是賣方借給買方或幫忙作保借來的。

土地常常是家族代代傳下來的，親屬之間買賣的比例並不低。這種案子要先在國稅局把「是買賣不是贈與」說清楚，取得相關證明後才能移轉登記，是土地交易裡另一個容易拖時間的地方。如果土地是剛繼承下來的，也可以參考〈繼承房屋貸款〉與〈遺產稅代墊〉。

土地買賣代墊費用與不接的情況

費用結構和房屋相同：代墊費約為實際代墊金額的 6%～10%，看買方銀行撥款速度與案件狀況；塗銷登記依土地法第 78 條免繳登記費；代書、謄本等其他費用實報實銷，我們不另外加價。

以下情況我們不接：

• 原住民保留地。
• 買方土地貸款還沒確定核准，沒有後手。
• 土地增值稅尚未完稅，過戶辦不下去。
• 前手設定超過買方銀行可撥金額，代墊沒有出口。
• 土地已被查封、假扣押：依土地登記規則第 141 條，未塗銷前登記機關會停止相關新登記。
• 外島、花東地區：目前暫不承作；雙北最佳，本島其他縣市可評估。

土地買賣代墊做得成的關鍵

土地買賣代墊跟房屋一樣，是在買方貸款和賣方舊債之間先把錢接上。它比房屋少見，是因為買方的土地貸款管道窄、成數低；但只要買方貸款確定、增值稅完稅、產權沒有查封，土地一樣做得成。我們的做法是先幫你把稅額初算、貸款成數、前手設定這三筆帳對清楚，確定錢墊出去有出口，再快速進場。

土地買賣代墊常見問題 FAQ

土地買賣代墊是什麼？

土地買賣代墊是賣土地時，土地上還有民間私設或融資公司設定，買方銀行要求先清償、塗銷才肯撥款，由代墊方先出一筆短期資金幫賣方清償舊債、辦好塗銷，等買方的土地貸款撥款下來，再依動撥單從價金中收回代墊款。邏輯和房屋買賣代墊相同，差別在買方的貸款管道與成數。

哪些土地不能做土地買賣代墊？

我們目前只有原住民保留地不做，其他像建地、農地、工業地等都可以評估。原住民保留地在法規上對移轉與承受人有特別限制，交易與後手融資都受影響，所以不承作。

土地買賣代墊可以墊到幾成？

看買方銀行願意貸多少。土地的銀行貸款成數一般大約落在六到七成，所以我們能墊的額度也大約在土地價值的六、七成以內，最終以買方銀行確認的核貸金額為準。

鼎浚會幫忙代墊土地增值稅嗎？

不會。土地增值稅我們可以幫忙初算，讓賣方先知道大概要準備多少，但代墊要進場，必須等賣方先向稅捐機關完稅。依土地稅法第 51 條，欠繳土地稅的土地在繳清前不得辦理移轉登記。

土地買賣代墊要多久？會比房屋慢嗎？

處理時間其實和房屋買賣代墊差不多，多半在 10～30 天左右的短期過橋。真正會拉長時間的，通常是買方貸款的審核，以及完稅、農地證明這些前置作業，而不是代墊本身。

土地買賣代墊的費用怎麼算？

和房屋相同，主要是代墊費，行情約為實際代墊金額的 6%～10%，依買方銀行撥款速度與案件狀況而定；塗銷登記免繳登記費，其他費用實報實銷，我們不另外加價。

延伸閱讀：〈房屋買賣代墊全攻略〉、〈二胎代墊塗銷全攻略〉、〈台北土地二胎貸款〉、〈抵押權塗銷全攻略〉；或到鼎浚聯絡頁預約評估。

關於鼎浚

鼎浚國際有限公司｜專營房屋二胎、三胎、不動產貸款、代墊塗銷與民間／融資代償，擔保品以房屋、土地為主。本文內容由鼎浚店長依實際承作經驗口述整理，文中試算為示意，非特定個案。先確認買方貸款或後手撥款才進場，流程透明、費用講清楚。營業時間 9:00–18:00。

本文為一般性資訊整理，非法律或稅務意見。文中法規以撰稿時（2026 年 10 月）查得之現行條文為準，實務作法各稅捐機關、地政事務所、銀行容有差異；個案的費用、流程與可承作條件需依實際狀況評估，實際以主管機關規定、承辦方說明與正式合約為準。

資料來源

• 土地稅法第 51 條
• 土地稅法第 5 條
• 土地稅法第 50 條
• 農業發展條例第 37 條
• 土地稅法第 39 條之 2
• 農業用地作農業使用認定及核發證明辦法
• 山坡地保育利用條例
• 原住民保留地開發管理辦法第 18 條
• 遺產及贈與稅法第 5 條
• 土地法（第 76、78 條）－臺北市法規查詢系統
• 土地登記規則第 141 條