對多數人來說，辦理房屋抵押貸款不只是提交文件這麼簡單，更大的挑戰在於，一開始就無法確定自己是否「能貸」、「貸多少」、「會不會被拒絕」。而銀行往往不會在第一時間揭露他們的內部評估標準，使得許多借款人從一開始就處於資訊劣勢。
因此，理解完整的房屋抵押貸款流程，並掌握每個階段所需的房屋抵押貸款文件與審核重點，將能有效降低失敗風險，提升撥款效率。我們將帶你分階段拆解整個申辦流程，從資料準備到撥款入帳，逐步掌握關鍵細節。
在啟動房屋抵押貸款流程前，建議先針對自身的財務條件與房屋擔保價值進行初步評估。這不僅能降低申請失敗風險，也能避免過度查詢聯徵、影響個人信用紀錄，提升整體貸款成功率。
了解自己的貸款條件：聯徵＋負債比是兩大核心
銀行在審查房屋抵押貸款流程時，首要關注的不是你的房子值多少，而是你是否具備穩定還款能力。這部分主要透過以下兩項指標進行判斷：
- 聯徵紀錄（信用評分）：是否有遲繳紀錄、現有貸款總額
- 負債比：目前收入與債務比例是否合理（通常建議維持在 40% 以下）
建議使用財金公司提供的《免費信用報告申請》服務，這份報告是銀行一定會看的，但你可以先查閱自己的狀況提前調整，會讓後續包括房子設定流程與文件準備更加順利。
房屋價值怎麼估？
專業估價師通常會從 「市場」、 「成本」和 「收益」三大核心角度，選擇使用比較法、成本法、收益法等來評估房屋價值。對於一般人來說，最容易取得且最具參考價值的就是「實價登錄」，它其實就是比較法的基礎。
流程 2｜備妥貸款文件、正式送件
在確定自己具備房屋抵押貸款條件後，下一步就是開始準備資料、選定銀行，並正式進入送件申辦階段。雖然多數銀行官網上會提供標準的房屋抵押貸款文件清單，但實務上每家銀行在執行房屋抵押貸款流程時的細節要求仍略有不同。以下是常見的房屋抵押貸款文件：
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文件類型
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必備項目
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備註
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身份證明
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身分證、第二證件
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雙證件需正本
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最近三個月薪資單或扣繳憑單
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如為自營業者則需提供報稅資料或公司財報
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不動產權狀
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土地與建物所有權狀影本
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若有增建，需附現況測量圖
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財力證明
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存摺封面與近半年明細
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用以補強信用條件
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印鑑證明
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房屋所有權人之印鑑證明
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有效期限須在三個月內
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戶籍謄本
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確認所有權人關係
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可至戶政事務所申請或線上辦理
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房屋抵押貸款非本人可申請嗎？
可以。房貸借款人與房屋所有權人本來就不需要是同一人，我國《民法》與相關不動產法規並未禁止這樣的安排，實務上也時常見到親屬或配偶間互相提供房產做為抵押擔保的情況。
不過，房屋抵押貸款流程中若房屋不是登記在借款人名下，銀行或民間機構在審查與設定抵押時，會進行更嚴謹的風控與文件驗證。以下是實務上必須特別留意的幾項要點：
1. 屋主需親簽文件並到場對保
房屋所有權人（即屋主）必須親自簽署所有房屋抵押貸款文件，並依銀行要求到場完成對保程序，確認其知情並自願提供抵押。這也是整個房子設定流程中，法律效力正式成立的重要一環。
2. 屋主實際承擔擔保責任
雖然借款人負擔主要還款義務，但屋主實際等同擔保人。若借款人違約，銀行有權拍賣該房產以償還債務。
3. 需要補充證明雙方關係的文件
若屋主與借款人為夫妻、親屬，銀行可能要求附上戶籍謄本、結婚證明等。若無親屬關係，則可能要求更嚴格的授權文件，並加強審查流程。
4. 房屋為共同持有者，須全體同意
如房屋為「共有」狀態（例如父母兄弟姐妹聯名），所有持分人皆須簽署抵押文件。否則銀行無法設定完整的抵押權，導致申請失敗。
5. 建議簽署私下協議保障雙方權益
口頭同意風險極高，應簽署《擔保授權書》或《協議書》，內容應包括：
流程 3｜貸款方審核
當你將房屋抵押貸款文件送交貸款方後，不論是銀行還是合法的民間貸款機構，接下來都會啟動一連串的審核程序。這一步不只是確認你提供了哪些資料，更關鍵的是，貸款方如何解讀你的還款能力、信用風險與擔保品價值。
值得注意的是，不同貸款方對於整體房屋抵押貸款流程的審核邏輯差異極大。銀行強調制度與流程合規，而民間機構則著重於靈活性與抵押資產的可變現性。以下分別說明兩類機構的主要審查重點與實務差異：
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審核項目
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銀行
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民間貸款
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聯徵查詢
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必查、評分嚴格
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通常不查，或僅作參考
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必備
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多數可免附
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房屋估價
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專業估價師、標準流程
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看地點、權狀與市場性
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撥款時間
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3–7 個工作天
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快則 1–2 天可撥款
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利率範圍
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約 1.8%～3.5%
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約 8%～15%（視風險而定）
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適合對象
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信用佳、有薪轉者
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信用瑕疵、急用資金者
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銀行審核：制度嚴謹，重視信用與財力
聯徵紀錄：查詢近12個月內所有信用行為，包括信用卡繳款、信貸、查詢紀錄等。分數低於600分較難核貸。
收入穩定性：需提供薪資單、扣繳憑單或報稅資料，自營業者提供財報或營業登記。
負債比控制：總負債比建議小於40%，包括房貸、信貸、卡債等總額與月收入比對。
房屋估價：由配合估價師實地勘查出具報告，銀行核貸成數依據此估價決定，通常為市價的6~8成。
貸款用途：銀行通常不接受模糊用途（如周轉金），若為整合負債、創業、購屋用途，需提供佐證資料。
民間貸款審核：靈活快速，看重擔保品價值
不查聯徵或僅參考：多數民間貸款不將聯徵分數作為主要依據，重點在資產價值。
不看收入證明：可接受無薪轉、自營、無報稅族群，重點在房屋可否變現。
擔保品為主體：房屋的權狀、地段、屋況即為核貸主因。屋齡過高或有瑕疵仍可能核貸（但利率偏高）。
撥款速度快：常見從送件到撥款 1–3 天即可完成，適合短期資金需求。
手續費與利率：利率通常高於銀行（年息約8%~15%不等），設定費、服務費需事前詳問清楚。
流程 4｜簽約對保
「對保」是指貸款雙方——借款人與貸款機構——就借貸契約內容進行面對面確認與簽署的法律程序。這不是形式流程，而是整個房屋抵押貸款流程正式生效的關鍵節點。
若在未清楚了解條款（如利率、違約金、提前清償規定）的情況下就簽約，一旦日後出現爭議，將很難主張撤銷或修改。因此，務必將此階段視為法律與權益保障的最後防線。
參與人員
常見對保地點
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對象
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應備文件
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借款人
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身分證、第二證件、印章
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身分證、印鑑章、印鑑證明（3 個月內）、房屋權狀影本
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雙方
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戶籍謄本（如需證明親屬關係）、授權書（如需）
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簽約對保怎麼進行？
核對身分與文件：確認身分證、印章是否與申請時一致
逐條確認貸款條件：
貸款金額、利率、還款方式（本息平均／本金平均）、違約條款、提前清償規定、遲延利息
簽署正式契約與抵押設定書
確認擔保範圍與設定金額（通常比實際貸款金額高）
流程 5｜地政事務所設定抵押權
完成對保後，下一個步驟就是辦理「抵押權設定登記」。這個程序的目的是讓貸款方（銀行或民間機構）在法律上取得擔保權利，一旦借款人違約，貸款方可依法對房屋進行查封、拍賣，以追回貸款本金與利息。
抵押權設定需要的文件
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文件名稱
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負責人
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備註
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抵押權設定契約書
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借款人、屋主、貸款方
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對保時簽署完成
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屋主
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如為電子權狀，須提供登記謄本
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印鑑證明（3 個月內）
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確保設定文件的真實性
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撥款時間
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須加附雙證件影本與印章
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登記申請書
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地政士或屋主
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地政事務所窗口填寫或系統列印
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流程 6｜撥款及每月還款
完成房子設定流程後，銀行或貸款機構會收到地政事務所的「登記完成通知」，確認抵押權生效後才會進行撥款。撥款金額會依照契約約定匯入借款人指定帳戶或貸款用途對象（如房屋賣方、建商等）。
房屋抵押貸款流程 FAQ
在實務諮詢與貸款申辦過程中，我們發現多數借款人最常卡住的問題，往往不是複雜的法條，而是流程中一些看似簡單卻容易被忽略的關鍵細節。
以下是我們根據實際申辦經驗，特別為你精選出的「六大房屋抵押貸款流程精華問題」，各自對應六個流程階段，幫助你快速釐清重點、避免走冤枉路：
A：不一定。銀行看的是「房屋可擔保價值」而非市價，還會根據屋齡、地段、結構與你的信用狀況綜合評估後，決定核貸金額與成數。市價高但屋齡過高或產權不完整，仍會被打折估價。
A：可以補件，但會延遲整體流程。尤其像印鑑證明過期、房屋抵押貸款文件不齊、房屋權狀缺頁或親屬關係不明確等問題都常見。建議一開始就向貸款方確認所有文件清單，一次性備妥是效率關鍵。
A：可以，但要注意聯徵查詢紀錄會留下痕跡。建議在申請民間貸款前，先等待一段時間或確認自身聯徵紀錄不會被解讀為「資金周轉急迫」，並選擇合法機構、清楚利率與違約條款再簽約。
A：這是正常現象。在房子設定流程中，貸款方為了涵蓋未來利息、違約金與執行成本，通常會設定一個比實際貸款金額高 10%～20% 的抵押金額。這不代表你借到更多錢，撥款金額仍依契約為準。
A：還不行。必須等地政事務所完成登記並回傳通知，銀行或貸款機構確認抵押權正式成立後，才會撥款。這是房屋抵押貸款流程中最常被忽略的等待期，通常為 2～5 個工作天，資料錯誤則會延更久。
A：視銀行契約而定，大多數銀行規定三年內全額清償需收違約金（約剩餘本金1~3%）。若只做部分清償，有些銀行不收違約金，但仍需提前申請並調整還款計畫。