想辦理房屋貸款、增貸或房屋二胎時，房屋權狀是一定要提供的文件，許多人對於房屋權狀是什麼？房屋權狀與登記謄本的差義在哪？為什麼一定要給房屋所有權狀正本…等問題一頭霧水。
這篇文章將帶你快速搞懂房屋權狀、登記謄本、房屋權狀常見問題，以及說明房屋貸款所需文件，幫你快速搞懂，提升貸款過件速度。
房屋權狀，全名為「房屋所有權狀」，是政府機關核發的正式憑證，用來證明某人對不動產的合法擁有權，不論是購屋、繼承、買賣、貸款，只要是涉及不動產處分或設定擔保問題，都會用到房屋所有權狀正本。
房屋權狀分為 3 種類型，根據你持有的不動產類型而定：
1. 建物權狀
專指「房屋」的所有權證明，上面會清楚標明所有權人姓名、建物的門牌地址、建號、樓層數、建物面積（包含主建物、附屬建物、公用面積）、房屋完工日期、主要建材、建物用途…等。
2. 土地權狀
表示「土地」的所有權資訊，如地號、地目、土地面積、土地登記日期…等，許多大樓或公寓的住戶，是共同持有土地所有權，因此權狀上也會顯示你的持分比例。
3. 車位權狀
車位的權狀比較複雜，又分為 3 種類型，會關係到買賣對象與是否能獨立買賣車位的問題。
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辦理階段
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說明
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獨立權狀
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可賣非住戶
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法定停車位
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此為大樓公設中的法定停車位，買賣時不能與建物拆開出售，且只能賣給同大樓的住戶，沒有獨立的權狀。
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X
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X
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建商在法定停車位外，再增加的停車位，擁有獨立權狀，可轉售車位給非大樓的住戶。
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O
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O
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獎勵停車位
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可用於公設或獨立產權的停車位，如為獨立產權，就能拿到單獨的車位權狀。
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視情況
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視情況
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權狀 ≠ 登記謄本：兩者差在哪？
不少人以為「權狀」就是「登記謄本」，但其實兩者是不同的文件，權狀是政府核發給所有權人的正式憑證，具有證明所有權的法律效力，就像不動產的「身分證」一樣。
而登記謄本則是從地政機關的登記簿中，謄寫出來的資料副本，任何人都可以向地政事務所申請取得，主要用於查詢不動產的變動紀錄，會根據申請者不同揭露的資訊程度不一。
在申請房屋貸款時，銀行通常會要求提供「房屋所有權狀正本」作為抵押設定的必要文件，因為只有權狀正本搭配身分證，才能證明申請人確實擁有該房屋，並有權將其作為貸款擔保品。
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權狀
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登記謄本
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用途
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證明所有權
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紀錄變動過程
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具有完整法律效力
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僅供參考查詢用
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持有人
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僅所有權人可持有
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任何人皆可申請
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使用用途
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產權移轉、抵押設定、申請貸款
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產權查詢、確認紀錄及現況
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內容重點
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標示所有權人、建物門牌、建材、面積、權利範圍等基本資料。
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除了權狀內容，還會詳細記載貸款設定、查封等資訊。
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房屋權狀遺失怎麼辦？怎麼申請補發？
發現重要的房屋權狀正本不見了，請先別太恐慌！權狀遺失雖然麻煩，但只要按照正確的程序，就能順利申請補發，更重要的是，單純遺失權狀並不會讓你的房產馬上被有心人士盜賣或拿去抵押，因為還需搭配身分證件才能完成手續。以下是房屋權狀遺失申請補發 5 步驟：
- 登記申請書：可至各地政事務所索取或線上預先下載填寫。
- 登記清冊：同上，用於詳列您要補發的權狀資料。
- 切結書或遺失事由說明書： 需詳細說明遺失權狀的經過，並由本人簽名蓋章。切結書上需註明「茲切結本人（姓名）原領之（標的物）所有權狀（或他項權利證明書）確實遺失，如有不實，願負法律上一切責任」。
- 所有權人的身分證明文件、印鑑章
備妥上述文件後，前往房屋所在地管轄的地政事務所申請，請注意，地政事務所不能跨區辦理。
將所有文件交給櫃檯人員，承辦人員會仔細核對您的身分，確認您就是房屋權狀上登記的所有權人本人，這也是為什麼盜用風險極低的第一道防線，因為冒名頂替是無法通過身分驗證的。
文件審核通過後，地政事務所會開立繳費單，繳納書狀費後，地政機關會依法進行為期 30 天的「公告」，這個公告的目的是要昭告天下「原權狀已聲明遺失作廢」，讓可能撿到或持有舊權狀的人知道該文件已失效，同時也給予利害關係人提出異議的機會。
在 30 天的公告期間，如果沒有任何人提出異議，您就可以在公告期滿後，攜帶身分證正本及印章，回到原辦理的地政事務所領取全新的房屋所有權狀正本了。
想辦二胎房貸，需要這 4 種文件
當你有資金需求，想利用名下還有貸款的房屋來申請「二胎房貸」時，備妥相關文件可以加速審核流程，與首次購屋貸款不同，二胎房貸的審核重點會更著重於房屋的剩餘價值以及借款人的還款能力。
一般來說，向鼎浚國際理財這類專業的貸款顧問機構申請二胎房貸，您需要準備以下 4 種文件：
1. 完整的房屋權狀
此為最重要的擔保品證明，房屋所有權狀正本是辦理二胎房貸的必要文件，申請人需出示完整的建物權狀、土地權狀，若包含車位亦須一併提供，以便貸款機構確認你是合法的房屋所有權人。
在送件審核階段時，可以使用影本或照片證明，但最後簽約對保時，必須出示房屋所有權狀正本，才能完成抵押權設定。
2. 身分資料與印章
需提供國民身分證、第二證件（如健保卡、駕照等）、印章（與印鑑證明一致），以利後續簽約；若有共同持有人，也需提供對方相關身分與授權資料，方可辦理借款。
3. 聯徵報告
聯徵中心報告可反映過去的信用紀錄、貸款負債紀錄，作為評估還款能力的重要依據，建議申請前可自行至聯徵中心申請一份最新報告，加快審核速度。
4. 房屋現況照片
部分民間貸款單位會要求提供房屋現況照片，供參考最新屋況、位置、外觀等基本條件，建議拍攝時要包含門牌、外觀、主建物、屋內主要空間等影像，以利初步估價。
房屋權狀常見問題（FAQ）
可以，但僅能進行初步評估。正式申貸與設定抵押時，仍須提供房屋所有權狀正本，貸方才能核對產權並進行設定登記。
如果房屋是未經保存登記，所以才沒有正式的建物權狀，通常無法辦理一般銀行貸款，但若房屋建造本身合法，部分民間借款管道仍可辦理貸款。
詳情可參考之前寫的這篇：未登記建物能貸款嗎？貸款管道、買賣注意事項一次看！
不一樣。權狀是所有權的證明正本，僅有一份；謄本是紀錄轉手的過程，任何人皆可申請查閱，兩者在法律效力與使用情境上不同，詳情可見前文比較表。
不會。即使撿到權狀正本，也無法單獨辦理過戶或抵押設定，實際辦理時仍須出示身分證、印章，並經地政事務所核對身分。
若發現權狀不見了，建議盡速辦理遺失切結書及補發手續，以確保產權安全。
可以，但需經所有權人授權，並出具委託書及身分證明文件，實際申貸時由所有權人出面，或透過雙方授權辦理。
不一定。若車位為法定停車位，通常屬公設一部分，不會有獨立車位權狀；若為增設或獨立產權車位，則可擁有專屬權狀，建議查閱購屋合約或向地政機關查詢產權狀態。
是的。依規定補辦權狀須經公告程序，公告期間為 30 天，且無人提出異議後，地政機關才會正式核發新權狀。