一文看懂房屋估價怎麼算！鑑價流程、估價方式

想申請貸款，卻不知道房屋鑑價多少嗎？

這篇文章帶你快速搞懂房屋鑑價流程、房屋估價怎麼算？並說明房屋鑑價低可以怎麼做，才能拿到更好的貸款條件。

Table of Contents

什麼是房屋鑑價？

房屋鑑價又稱「不動產估價」，是由具備專業資格的鑑價人員，透過特定方法對房產進行客觀估值，房屋鑑價流程會綜合評估多種因素，包括：

房屋的地段位置（市中心、生活機能、是否有嫌惡設施）
建物本身條件（屋齡、坪數、樓層、朝向、採光、屋況）
結構與建材（鋼筋混凝土、樓地板高度等）
周邊類似物件的實價登錄行情
法律狀態（產權是否完整、有無設定抵押或違建）

這個鑑價結果，是被用來決定房屋實際擔保價值的依據，直接影響你能貸到的金額，資料透過「估價報告書」的形式呈現，而房屋鑑價正式用途不僅限於銀行貸款，也會運用在資產買賣、財產分配或法院認證等情境。

房屋估價怎麼算？評估方式有哪些？

在申請房貸或財產鑑定時，很多人會好奇：「房屋估價怎麼算出來的？」。實際上，房屋估價也是一門學問，並不是簡單地參考一個網站數字就能決定，專業人員會依據 3 種常見的估價方法來進行評估：

1. 比較法

這是最常見、也最直覺的估價方式，透過分析鄰近區域內．近期條件相似的成交案例，來推估該物件的合理價值，由於不可能找到完全一樣條件的建物，所以會再根據各個因素加權調整價格。

比較法適用於一般住宅、店面、公寓等較為常見的不動產，若是附近區域的成交筆數太少，或屬於特殊型建築物，此方法的準確度就不高了。

2. 成本法

由於要計算建築物成本，會需要瞭解所需建材有哪些、建材材料成本多少…等，且沒有考量到現在售出的市場價值是多少，故市場上較少使用成本估價法，適用於特殊用途建築物，如圖書館、美術館、醫院…等，無明確市場行情的物件。

3. 收益法

依照預估租金收入、扣除費用後，利用投資報酬率來反推房屋價值，適用於投資型物件，如：店面、商辦、旅館等，由於市場的租金行情不同，如沒有真實的租金資料，預估的投資報酬率誤差較大，須謹慎評估。

瞭解房屋估價怎麼算之後，更有利於房子買賣談判，許多人以為「成交價」等於房屋鑑價金額，這是一個常見誤解。

實務上，銀行鑑價最常依靠實價登錄的資訊來比較，並基於風險考量調整估值，做法較為保守，故房屋鑑價價格往往會比市價來得低！導致有些人在房子簽約申請貸款後，才發現核貸金額不足。

建議買屋前可以先至內政部實價登錄網站查看相似健案的房價多少，或用銀行的智慧估價網站，初步了解銀行房屋鑑價的金額落在哪個區間，來準備充足的頭期款。

房屋鑑價流程一次看懂

想申請貸款，但不知道房屋鑑價流程怎麼進行？其實過程比你想像得單純許多，這裡用一個實際案例來說明。

購房需求

王小姐看中一間 15 年屋齡的電梯大樓，開價 1,200 萬元，她打算申請房貸來購屋，於是向熟悉的 A 銀行提出貸款申請

提交資料，啟動申請流程

王小姐準備好身份證影本、薪資證明與「房屋所有權狀影本」，一併交給銀行專員辦理，專員初步評估她的財力與信用品質後，決定進一步啟動「鑑價流程」。

估價人員實地勘查

幾天後，一位估價師聯絡王小姐約定時間，親自到房屋現場勘查，他拿著資料查看建物狀況，確認門牌、屋齡、樓層、格局、建材與屋況，並拍攝現場照片備存。

比對市場資料、估算價值

估價人員查詢「實價登錄資料」與該區域近三年的成交行情，並以相同屋齡與條件的物件作比較（這就是「比較法」），如果房子比較特殊，還會搭配「成本法」來補強參考依據。

出具鑑價報告

一週後，王小姐接到銀行來電通知，房屋鑑價報告出來了，結果讓她有點驚訝，雖然屋主開價1,200萬，銀行估價僅為 1,050 萬元。

決定核貸金額

因王小姐符合首購條件，銀行願意核貸最高 80%，不過這 80% 是以估價 1,050 萬來計算，等於核貸金額為 840 萬。

銀行 vs 民間房屋估價方式比較

銀行的房屋鑑價流程與民間差不多，只是民間的作業時間往往更加快速，而從上述案例可以發現，銀行鑑價是為了確保降低銀行放款風險，因此有時會低估價格，讓核貸金額更保守，而民間估價時，如：房仲、專業估價師等，則會根據市場行情與實價登錄，做出較貼近市價的判斷。

比較項目	銀行鑑價	民間估價（如估價師、房仲）
目的	控管風險，確保能收回款項	反映市場行情、買賣參考價
估價邏輯	偏向保守，考量清償風險	依據實價登錄、市場交易熱度進行判斷
估價結果	通常低於市價，避免高估風險	較接近實際買賣價格
適用情境	核定貸款成數、貸款上限依據	購屋前參考、買賣協商、財產分配

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房屋鑑價報告與貸款成數的關聯

由於銀行在核定房貸金額時，是以內部做的房屋鑑價報告為主要依據，以王小姐的故事為例，房屋成交價為 1,200 萬元，但鑑價結果為 1,050 萬元，即使買方願意支付這個價格，銀行也只會以 1,050 萬為基準去計算核貸成數。

假設以核貸成數來計算 80%，原本王小姐以為可貸金額為 960 萬，最後只能貸到 840 萬元，中間差了 120 還是得由買方自備。

房屋估價低影響貸款成數怎麼辦？

當銀行鑑價金額低於預期，導致自備款不足時先別著急，以下 3 種方式可以協助你爭取更多的貸款金額：

1. 與銀行溝通、爭取調整

若你能提供更有利的佐證資料，例如近期有利的實價登錄、裝潢增值說明、房屋照片…等，可向銀行提出重新鑑價或補充資料申覆的請求，來提升評估價值的可能性。

2. 多比較不同銀行的估價結果

不同銀行估價時著重的地方不同，風險控制與估價原則也不同，有些銀行相對保守、有些較彈性，建議可再多詢問其他間銀行，比較估價金額與成數，有機會找到更適合的貸款方案。

3. 考慮民間融資或房屋二胎貸款

和銀行打交道從來不是輕鬆的事，流程繁瑣、審核嚴格，往往需要花上大量時間與心力。若你需要的是更快速、彈性的資金解決方案，民間融資或房屋二胎貸款就是一條更省時的途徑。民間貸款的優勢在於：

審核速度快：不像銀行需要等待層層審批，通常能在短時間內完成核貸，急需資金時特別有幫助。
條件更彈性：銀行常看重信用分數、負債比等，民間貸款則更注重房屋本身價值，對財務狀況不夠完美的人來說，核准率相對更高。
資金運用自由：民間貸款額度能有效補足銀行貸款不足的部分，資金使用彈性更大

不過，雖然民間融資能讓你事半功倍，也務必選擇合法管道，並仔細比較利率與還款條件，確保資金周轉更順利、也更安心。

若你正面臨房屋估價偏低、銀行貸款成數不足的情況，建議不要單打獨鬥，歡迎聯繫政府合法立案的鼎浚國際理財，專業團隊可依你的需求規劃合適的房屋貸款方案，協助你更快解決資金缺口。立即加 LINE 免費諮詢，找到最適合的解決方式。

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