2025 年新版限貸令上路，連建商與多戶持有者也在管控名單內，針對第二戶購屋者祭出更嚴格規定，不僅貸款成數限制、還取消了寬限期！
本文將帶你快速了解限貸令重點、對房貸的影響與第二戶限貸解套的方法。
所謂的「限貸令」，是指中央銀行根據《銀行法》第 72-2 條規定，為抑制炒房與控管金融風險，所延伸出一連串的管制政策。
《銀行法》第 72-2 條規定
商業銀行放款出去的「房屋貸款總金額」，不能超過自己手上資金的 30%。
然而，隨著近年房市火熱，加上新青安政策帶動購屋潮，導致多家銀行的房貸水位逼近警戒線，銀行會透過「降低房貸成數、提高利率、取消寬限期、拉高審查門檻、延後撥款」…等方式，來調控放款速度，防止資金過度流入房地產市場。
限貸令的主要影響對象如下：
- 第二戶以上購屋者：總貸款金額從 60% 降為 50% 、無寬限期
- 首購族群：銀行審核變嚴格、放款成數變低
- 高總價住宅：總貸款金額從 40% 降為30%
- 公司法人購屋：總貸款金額從 40% 降為30%
- 建商：餘屋貸款總金額從 40% 降為 30%
2025 最新第二戶限貸規定
針對名下已有一戶房產的購屋者， 2025 年最新第二戶限貸規定更加嚴格，主要有 3 個重點：
限制 1 貸款成數限制 5 成
根據最新第二戶限貸規定，若您名下已有一戶房屋貸款，第二戶房貸的最高成數只能到 5 成，也就是說，購買第二間房產時，必須自行準備至少 50% 的頭期款，相較過去買房可貸款至 7～8 成的額度，資金壓力更大了。
限制 2 不再享有寬限期
針對自然人購置第二戶住宅，央行明確規定「不得有寬限期」，表示從貸款撥款後的第一期開始，借款人就必須同時償還房貸的本金和利息，無法再享有前期只付利息的「緩衝期」，每個月必須還款的金額較高，對現金流不穩定者影響大。
限制 3 需排隊等放款
在限貸令影響下，不只是貸款條件變嚴，連資金撥款的速度也開始「排隊」。
因多數銀行的房貸水位已接近《銀行法》第 72-2 條規定的上限，為控管風險，銀行會依狀況來決定放款對象的時程，4 種銀行常見的優先放款對象：
新青安貸款者優先：政府政策支持，銀行配合度較高。
無自用住宅貸款優先自己、配偶及未成年子女名下皆無自用住宅登記。
已核貸但尚未撥款者優先：避免違約爭議，過去已核貸成功者，銀行會儘快安排放款。
原有銀行存戶優先：與銀行有既有往來者，比較能排到較前面的順位。
即使通過審核，若屬於第二戶或非自用型購屋者，仍可能因順位在後面，而延遲放款，進而影響交屋簽約，若你擔心資金無法在時間內到位、交屋時程緊迫，建議提前與鼎浚國際理財諮詢，將根據個案條件媒合借款銀行，提升放款效率。
第二戶限貸解套方式
雖然第二戶限貸政策明確，但在不違規的前提下，仍有 3 種第二戶限貸解套方式，來爭取更好的貸款條件。
第二戶限貸解套方法 1 簽署換屋切結書
若購買第二戶是因為居住需求（例如家庭成員增加、原屋過小），可向銀行提出「換屋切結書」，承諾在購屋後一年內會出售第一戶房屋，銀行將視此為「換屋」用途，而非多戶投資，便可比照首購貸款條件核貸，不受第二戶限貸限制。
- 若 一年內 未完成產權移轉，銀行有權調整貸款條件或追繳差額。
第二戶限貸解套方法 2 夫妻分開購屋
購買第一間房時，僅登記在夫妻其中一人名下，另一人仍保有「首購」身份，透過這種「分戶操作」的方式，另一方日後購屋時，即不會被第二戶限貸政策限制，等於夫妻雙方各自擁有一次完整首購資格。
第二戶限貸解套方法 3 先借錢還清第一戶
申貸人可以先清償現有房貸，讓房屋成為「無貸款」狀態，如手上無足夠的資金，能轉向金融公司、理財顧問公司等非銀行機構借款，轉而讓第二戶變首購的方式來解套。
限貸令對貸款的影響
限貸令上路後，購屋族普遍的感受就是：貸款變難了、額度變低了、利率變高了，這波政策不只是為了避免囤房，更是因爲許多銀行的貸款水位逼近上限，因此房屋貸款的審核標準、額度利率都不再如此優惠。
影響 1 審核標準更嚴格
在貸款水位緊繃的狀況下，銀行對房貸申請人的審核標準變得更為嚴格，即使是首購族也不例外。
審核標準包括：借款人的信用紀錄、收入結構、負債比要求、是否為第二戶購屋、是否為自住用途…等，都成為判斷是否核貸的重要依據。 甚至部分銀行會要求一起申辦房貸壽險，才能通過房屋貸款，若您名下已有房產，或收入不穩定，都有可能被因此被拒絕。
影響 2 貸款成數降低
買屋自備金大幅需求增加，過往首購族可申貸至 8 成的房貸，現在要保守抓 7 成；第二戶購屋者，貸款成數限制最高 5 成；第三戶以上購屋者，貸款成數限制最高 3 成；高價住宅貸款及法人住宅貸款，貸款成數限制同樣僅有 3 成。
影響 3 利率變高
限貸令雖未直接規定房貸利率，但銀行為風險控管，往往會針對非首購、非自住用途、收入結構不穩定的申請人提高貸款利率。
2025 年第一季平均貸款利率從 2.20% 拉高到 2.36%；對於第二戶以上房貸，利率甚至提升至 3.405% 起。
限貸令貸款限制 FAQ
限貸令政策雖已上路一段時間，但實務操作仍充滿灰色地帶，許多購屋者在申請房貸時，常常搞不清楚自己是否受到限制、該怎麼判斷與處理，以下整理幾個常見問答，幫你一次釐清：
有可能會受影響，雖然首購族享有相對寬鬆的貸款條件，不過若銀行整體房貸水位已滿，首購案件也可能會遇到延後放款、拉高審查門檻的狀況。
限貸令本身主要針對不動產抵押貸款，不會直接影響信用貸款（信貸）。
第二戶購屋房貸利率普遍落在 2.7%~3.2% 之間，視每間銀行及個人信用條件狀況有所不同。
銀行放款水位，指的是依據《銀行法》第 72-2 條規定，房貸總額不能超過自有資金的 30%，多數銀行會設下約 28%～28.5% 的內部警戒線，當房貸放款金額接近時，就會限制新貸款件數、拉高門檻或延後撥款。
目前限貸令屬於「選擇性信用管制」措施，並無明確結束期限，需視央行對房市與金融穩定的觀察而定，短期內沒有鬆綁的跡象。