明明有房、有穩定收入，卻在申請房貸增貸時屢屢碰壁？其實你不是唯一一個。隨著物價上漲與生活壓力加劇，越來越多民眾選擇透過房屋增貸來解決資金需求，但實際上許多申請案卻在銀行的第一道關卡就被擋了下來。
如果你曾經被拒、或準備申請房屋增貸，這篇文章將會帶你深入解析銀行真正重視的三大房貸增貸條件，並搭配實務案例、法規依據與核貸策略，幫助你避開地雷、提高通過率。
在申請房貸增貸時，許多人誤以為只要「有房產」作為擔保品，銀行就一定會核貸。然而，銀行在審核房屋增貸案件時，信用紀錄與聯徵分數幾乎是最先審查的條件，也是最容易讓人當場被拒絕的原因之一。
為什麼銀行這麼看重聯徵分數？
銀行的核心風控邏輯是：「借錢給有能力也有習慣還錢的人」。聯徵分數正是台灣金融體系評估個人信用的重要標準之一。根據聯合徵信中心（JCIC）的規範，聯徵分數介於400~800分之間，一般銀行會以700分以上視為信用良好標準。
若申請人聯徵分數低於此門檻，或者過去有下列紀錄之一，核貸成功機率將大幅下降：
- 信用卡長期循環利息未繳清
- 遲繳信用卡或貸款超過 30 天以上
- 存在債務協商、展延紀錄
- 曾出現強制停卡、聯徵查詢過多等紀錄
如何事先檢視自己的信用狀況？
在正式申請前，強烈建議透過 聯合徵信中心官網（JCIC）查詢自己的信用紀錄與分數。每年可免費查詢 1 次，線上申請約需 1-2 個工作天寄送結果。查詢內容包含：
- 信用卡與貸款的申辦與繳款紀錄
- 遲繳次數與金額
- 各項債務目前餘額與每月繳款狀況
聯徵分數等級與風險說明表格（參考JCIC 標準）
條件二：收入與還款能力
在銀行眼中，是否願意核准房貸增貸，核心在於：「你有沒有足夠且穩定的能力還錢？」這也是 房貸增貸條件 中最實質、最容易被低估的一個關鍵。
即便你信用分數再高、房子鑑價再漂亮，只要銀行認為你每月現金流不足以應付房貸本息支出，核貸就不會過，或只核准非常低的額度。
銀行怎麼審查「還款能力」？
銀行主要依據三大面向進行收入與還款能力的評估：
- 穩定性：收入來源是否穩定（如固定薪資、有扣繳憑單、有報稅紀錄）
- 可支配現金流：月收入扣除負債後的淨現金能否負擔新增貸款
- 未來預期風險：是否有財務惡化的可能（如過度依賴業績、兼職收入不固定等）
實務上，銀行通常會要求提供以下文件作為審查依據：
- 上班族：近六個月薪轉紀錄、最近年度的扣繳憑單或所得稅申報書
- 自營業者：營業登記證、發票或刷卡紀錄、近一年綜所稅報表
- 自由工作者：與客戶合約、定期收入證明、報稅紀錄或匯款明細
常見被拒原因：收入不穩、資料不全、報稅金額太低
許多自營業者或自由工作者申請房屋增貸時，最容易被銀行打回票的原因是：收入無法「合理舉證」。尤其報稅金額偏低，無論帳上現金多漂亮，銀行都不會憑感覺放款。
A 先生是接案設計師，年收入百萬以上，但因長年低報稅、無薪轉資料、匯款明細分散，導致無法通過聯徵收入審查，即便房子價值高，銀行仍拒絕核貸。以下是為了能夠滿足段落所需的長度而定義的無意義內文，請自行參酌編排。
如何評估「還款能力」是否符合房貸增貸條件？
銀行會以「本息佔月收入比」作為核貸參考標準，這也叫做債務收入比（Debt-to-Income Ratio, DTI）。以下是常見核貸標準參考：
- 房貸本息 ≦ 月收入的 40%
- 總負債支出（含信用卡、信貸、車貸等） ≦ 月收入的 50~60%
簡單計算公式範例
若月薪為 60,000 元，房貸增貸後月還款金額為 18,000 元：
→ 本息佔收入比 = 18,000 ÷ 60,000 = 30%
✅ 通常可接受，通過機率較高
若加上其他債務還款（如車貸 10,000 元、卡費 8,000 元）：
→ 總債務佔收入比 = 36,000 ÷ 60,000 = 60%
⚠️ 超過標準，需考慮先清償部分債務再送件
不同職業類型常見財力文件一覽表格
條件三：擔保品條件與鑑價成數
在多數人的印象中，只要名下有房，申請房貸增貸就理所當然會過。但實務上，銀行對房屋的鑑價與可貸成數是有明確標準與限制的。即使你擁有一間市值千萬的房子，只要條件不符，銀行仍有可能只核給你幾十萬甚至直接退件。
這就是 房貸增貸條件 中的第三大核心：擔保品條件與可貸成數。
銀行怎麼鑑價你的房子？
銀行並不會單純依據市價或實價登錄來核貸，而是由其內部或合作的不動產估價師，根據以下因素進行鑑價：
- 房屋地點（是否為熱區、偏鄉）
- 屋齡與建物結構（電梯大樓 vs 老舊公寓）
- 樓層與朝向（1 樓、頂樓可能影響估值）
- 房屋坪數與產權完整性（是否持分、是否有增建）
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擔保品狀況
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影響程度
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備註說明
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有利
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可提高鑑價與貸款成數
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不利
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鑑價打折，成數受限
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產權完整、無增建
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有利
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銀行對清楚產權具高度信任
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不利
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銀行擔心未來回收困難，成數將大幅調降
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可貸成數怎麼算？增貸額度不是你想貸多少就能貸
銀行核定的「可貸成數」，指的是在房屋鑑價的基礎上，最多可核貸的金額比例。根據不同用途與政策規範，常見的上限如下：
- 自用住宅增貸：可貸成數約 70～80%
- 非自用住宅或投資型不動產：可貸成數僅 50～60%
- 增貸時會扣除原貸款餘額，僅能針對「剩餘空間」申請額度
房屋鑑價為 1000 萬元，銀行最高可貸成數為 80%（即 800 萬元），若原房貸已借款 650 萬元，則最大增貸額度為：
→ 800萬 – 650萬 = 150萬元
這就是為什麼很多人即便擁有房產，但實際能申請的房貸增貸額度遠不如預期。
政府政策限制成數上限：不是銀行不借，是被中央管住了！
根據 中央銀行公告，房貸增貸屬於「新貸款承作」的一部分，必須納入央行的選擇性信用管制範圍。這代表銀行在承作這類貸款時，必須符合下列原則：
增貸時間要看撥款年限：撥款未滿3年：僅能就「已還超過本金的部分」或「原貸未達成數上限的差額」來增貸；撥款滿3年：可以增貸，但總額（原貸＋增貸）仍不得超過成數上限。
不得再提供寬限期：增貸屬於新承作貸款，一律不得設定寬限期。
必須簽署切結書：增貸資金不得流向購買中央有設限的不動產（如：第二戶住宅、預售屋等）。
銀行必須查核資金用途，若發現資金實際流向違規用途，銀行需改按中央規定重新核貸，並執行違約處理與切結後果
計算貸款成數上限時，需以下列兩者「擇低」為準：原貸銀行的鑑價金額、不動產的買賣價格，若轉貸銀行無法取得原鑑價，則改採自家鑑價與買賣價擇低。
看懂房貸增貸條件，才能借得順利
房貸增貸看似簡單，但實際操作卻涉及層層審查與政策規範。從信用分數、收入證明，到擔保品鑑價，每一項 房貸增貸條件 都關乎你能否順利核貸、取得理想額度與利率。很多人誤以為「有房就能借」，但銀行真正看重的是你有沒有能力還、是否誠實使用資金，以及房子的實際擔保價值。
若能事前充分準備、釐清用途、選對銀行，你將大大提升核貸成功率，讓房貸增貸真正成為支撐你財務需求的安全工具，而非未來的壓力來源。