你的房子是蓋好卻沒有登記在案的建築物嗎？
想透過未登記建物貸款、買賣，限制會比一般建案來得多，本篇文章將詳細說明未登記建物的貸款管道、貸款限制、解套方式，以及買賣時必知的注意事項，幫助你釐清關於未登記建物的常見問題。
「未登記建物」是指已經建造完成，卻沒有向地政機關辦理所有權第一次登記的房屋，也就是只有土地權狀，卻沒有建物權狀的建築物，這類建物在法律上地位不明確，雖然通常能正常居住使用，但產權不完整，無法像一般已登記的建物一樣，自由買賣、設定抵押或辦理貸款。
4 種常見未登記建物類型
- 早期法規不完善，老房子未辦理登記
- 自建房屋未申請保存登記
- 已取得使用執照但未辦保存登記
- 違建房屋因不符合法規無法登記
- 產權不明確，容易引發糾紛
- 難以辦理未登記建物貸款
- 買賣、繼承等交易程序複雜
- 都市更新補助時，可能被排除在外
- 發生災損時，保險理賠權益受損
- 若屬違章建築，可能面臨被拆除或罰款的風險
未保存登記的建物 ≠ 違章建築
大家常誤以為未保存登記的建物，都屬於違章建築，事實上，雖然它們都是已建成，尚未向地政機關辦理建物所有權第一次登記的建築物，但兩者本質上還是有所差別：
未保存登記建物
建物在建造時符合當時的建築法規，建築物本身合法，但建完後沒有去正式登記建物權狀，若符合條件，仍有機會補辦登記，來取得合法權狀。
違章建築
未經主管機關核准、未取得建照，或違反建築相關法規所建造的建物，本質上屬於非法建築，向地政機關申請登記仍會被拒絕的類型，常見於頂樓加蓋、陽台外推、樓中樓、農地上蓋建地等。
未保存登記建物的原因可能是「程序未完成」，也可能是建物本身是「違章建築」才沒去申請登記，在申請貸款的時候，這兩者因為借款風險較大，銀行通常不會核貸，需尋求民間機構的協助。
未保存登記建物買賣必知
未保存登記建物外觀上與一般房屋沒有差異，在法律上是「不存在」於地政資料中，6 個未保存登記建物買賣上的風險：
- 產權糾紛：因產權不明，易與他人發生所有權爭議
- 無法辦理過戶：僅能簽私下契約，法律保障不足
- 違章拆除風險：若屬違建，未來可能遇上政府強制拆除
- 貸款無門：無法以建物辦理抵押貸款，僅能用土地貸款或尋求民間融資
- 稅務爭議：產權不明易產生稅務申報與繳納問題
- 都市更新權益受損：未登記建物難以參與都更，相關補償與分配權益受限
未保存登記建物買賣前應特別確認以下 4 點：
詳細調查建物背景：了解建物未辦理保存登記的原因，是歷史因素、產權糾紛，還是屬於違章建築？
確認建物實際狀況：結構是否安全？屋況是否良好？是否有增建、改建等情形？
必須簽署切結書：增貸資金不得流向購買中央有設限的不動產（如：第二戶住宅、預售屋等）。
評估貸款金額與難度：未保存登記建物難以向銀行申請一般房貸，買方需有自備款充足的心理準備，或尋找民間金融借貸的協助。
未保存登記建物買賣小結
未保存登記建物買賣時，由於無法辦理正式過戶，雙方只能以私下契約交易，產權移轉難以受到法律保障。
銀行大多不接受這類建物的房貸申請，只能用土地貸款，或透過民間融資，如果該建物同時屬於違章建築，日後還有可能遇到政府強制拆除的風險，導致財產損失，即使不是違建，由於產權不明確的關係，未來要繼承、贈與或出售時，容易產生糾紛，進而影響到建物增值空間。
若買賣雙方仍想交易此類建物，應在合約中明確約定處理方式，並確認土地與建物使用權責，必要時搭配建物補登或其他法律處理，購屋時詳閱契約內容，並諮詢專業律師及地政士協助審查。
登記建物貸款的限制
多數銀行視未登記建物貸款為高風險案件，通常採取「不受理」或「僅抵押土地」的核貸原則，實際可貸金額遠低於一般建物貸款，審查上也會更加嚴格，銀行登記建物貸款限制如下：
必須完成建物保存登記：只有已完成保存登記並取得建物權狀的房屋，銀行才會認可其產權，否則無法作為抵押品申請貸款。
產權必須清楚且無糾紛：若建物涉及產權爭議、查封、抵押或共有問題，銀行會拒絕貸款申請。
建物年限影響貸款成數：通常合法的未登記建物，屋齡也有 40 年以上了，此時銀行會調降房屋貸款約 5 成內，甚至不予核貸。
違章建築無法貸款：如建築物本身屬於違章建築，不符合法規，故無法辦理銀行貸款。
特殊區域限制：
若建物位於都市更新、危老重建或重劃區，銀行審核會更加嚴格，貸款成數更低
未登記建物貸款怎麼解套？
雖然以未保存登記建物向銀行申請貸款難度很高，仍有 3 種方式可以獲得資金：
1. 補辦建物保存登記
最根本的解決方式是補辦建物保存登記，只要建物本身符合建築法規，屋主可備齊所需文件後，向地政機關申請保存登記，取得建物權狀，完成後即可依一般建物辦理貸款，銀行審核比較容易通過。
2. 以土地權狀辦理貸款
若建物無法補登，仍可考慮以土地權狀作為抵押申請貸款，貸款額度土地加建物貸款總額來的低，若土地上是違章建築，銀行可能不會審核通過。
3. 尋求民間融資或理財顧問
民間融資較有機會申貸成功，但利率較高、風險較大，需謹慎評估合法性，鼎浚國際長年處理房屋借貸，歡迎來電免費諮詢。
未登記建物貸款管道比一比
|
貸款管道
|
銀行
|
民間融資
|
|---|---|---|
|
通常不接受
|
部分可申辦
|
|
|
低
|
較高
|
|
|
審核標準
|
審核嚴格
|
較寬鬆
|
|
撥款速度
|
慢
|
快
|
|
利率
|
較低
|
較高
|
銀行借貸
若未登記建物是在自有土地上，有機會用土地權狀向銀行申請土地貸款，優點是利率較低，但貸款成數通常僅土地價值的 6~7 成，總額度有限，且審核嚴格。
民間融資
無論有無建物權狀，部分民間貸款可接受未登記建物作抵押，優點是審核彈性高、撥款快速，但利率較高、風險較大，需謹慎選擇合法業者。